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直接移転取引について
直接移転取引とは
甲乙間の契約、乙丙間の契約が関連し、甲から丙に直接所有権の移転登記をする不動産登記の手法の一つです。
乙には所有権が移転しないことから、中間省略登記ではございません。
売買契約方法は、第三者のためにする契約または買主の地位譲渡契約のいずれかによります。
いずれにしても、契約方法、契約条項の特殊性などから契約当事者に充分な理解が必要で、契約におけるリスクをご理解いただいた上でご利用ください。
また、これらの手法は、新しい取引形態であり、まだあまり例をみないため、様々な点で注意を要する必要がございます。
以下、一般的な注意点等を記載いたします。
具体的な内容については、個別の事案によって異なりますのでご注意ください。
第三者のためにする契約の特徴、注意点
- 第三者のためにする契約のメリット
①乙は、不動産登記の登録免許税が不要
②代金の授受は、甲乙間と乙丙間と別である
- 第三者のためにする契約のデメリット
①甲乙丙３者とも決済が有効に成立するまで法律的に不安定
②契約内容が通常売買にくらべて複雑。
③乙は、金融機関から不動産を担保に借入できない。
④新しい取引形態のためすべての司法書士が対応できるわけではない
- 甲乙の契約の特約
①第三者のためにする特約を付した売買契約であること
②乙または乙の指定する第三者を買主と指定
③上記②の指定の期限
④②の指定があり、受益の意思表示があるまで甲に所有権が留保されること
⑤③の期限までに第三者を指定しなかったときは乙に移転すること
⑥甲から乙への引渡しの区分
⑦甲と乙の公租公課の負担、危険負担、工作物責任の区分
⑧受益の意思表示の受領権限の委任
⑨乙の修繕、リフォームなどをする甲の承諾
- 乙丙の契約の特約
①甲の所有する物件を丙に直接所有権移転する売買であること
②下記条件成就により所有権が移転する特約
・丙から乙に売買代金全額支払い
・丙の甲に対する受益の意思表示
③乙が甲の抗弁を取り除く特約
・乙から甲に売買代金全額支払い
・甲乙間の契約取消、無効、解除原因の除去
- 甲の所有権は下記条件成就まで丙には移転しません （甲の所有権留保）
①乙が乙または丙を指定すること
②丙が甲に受益の意思表示をすること
③乙が甲に売買代金全額を支払うこと
- 甲に所有権が留保されるために生じること
①乙が不動産を担保に借入れできない。
②公租公課の清算の区分
③工作物責任を追及された場合の甲乙間の負担の合意
④乙がリフォームをする場合の契約
⑤乙は先に代金を払っていも所有権がないため不安定
- 甲の死亡してしまった場合
丙が受益の意思表示をする前に甲が死亡している場合、甲から丙に直接所有権が移転しない。
- 甲の抗弁について
甲乙間の契約に無効・取消・解除原因等があったり、乙が甲の売買代金全額を支払っていない場合に、丙は甲から履行を拒まれてしまいます。
甲の抗弁事由がないことをが必要になります。
- 丙が借入れをする場合の金融機関のご理解
第三者のためにする契約による直接移転取引は、甲乙間の契約による解除原因や、乙の甲に対する売買代金不払い等が原因で、丙の所有権移転が後に取消しや無効になるリスクがございます。司法書士が甲乙間、乙丙間の両方の売買契約に関与することで、金融機関のご理解をいただく必要がございます。
- 司法書士の職務について
①甲乙間、乙丙間の両方の契約の確認及び立会
②「登記業務委任契約」を締結
・登記書類の保管、返還方法
・有効期限間際の印鑑証明書の再取得
・固定資産評価証明書の取得
・その他必要な包括的委任事項
③甲乙丙全員の本人確認
④契約の特殊性についての説明・助言
買主の地位の譲渡契約の特徴、注意点
- 買主の地位の譲渡契約のメリット
①乙は、不動産登記の登録免許税が不要
- 買主の地位の譲渡契約のデメリット
①宅地建物取引業法の適用がないため丙の保護がかける
・乙が宅地建物取引業者であっても、瑕疵担保責任、重要事項説明義務
どの規定が課されない
②売買代金は丙から甲に受け渡されるので乙にとって好ましくない場合がある。
③乙は、金融機関から不動産を担保に借入できない。
④新しい取引形態のため、すべての司法書士が対応できるわけではない。
- 甲乙の契約の特約
①通常の売買契約
- 買主の地位の譲渡契約の特約（乙丙間または甲乙丙間）
①乙の買主の地位を丙にたいして譲渡する契約
・これにより乙は契約関係から離脱し、甲丙間の売買契約となる。
②乙丙間のみで契約した場合は、甲の承諾が必要
- 丙は乙の買主の地位を引き継ぐ
売買代金、危険負担、瑕疵担保その他すべての特約について、丙は甲乙間の売買契約に基づく乙の権利義務を引き継ぐ
- 乙は丙に対して地位の譲渡に対する対価を請求
- 丙が借入れをする場合の金融機関のご理解
買主の地位の譲渡による直接移転取引は、第三者のためにする契約ほどリスクは伴いませんが、宅地建物取引業法の適用がないため丙の保護がかけています。司法書士が甲乙間、乙丙間の両方の売買契約に関与することで、金融機関のご理解をいただく必要がございます。
- 司法書士の職務について
①甲乙間、乙丙間の両方の契約の確認及び立会
②「登記業務委任契約」を締結
・登記書類の保管、返還方法
・有効期限間際の印鑑証明書の再取得
・固定資産評価証明書の取得
・その他必要な包括的委任事項
③甲乙丙全員の本人確認
④契約の特殊性についての説明・助言
通常の売買よりも高度な契約であるため司法書士報酬は割増しになります。
当事務所では、丙が個人の場合、「買主の地位の譲渡による」手法ではお引き受けしておりません。